KÚPA BYTU A NÁSLEDNÝ PRENÁJOM BYTU - ÁNO ČI NIE?
Neoddeliteľnou súčasťou
efektívneho investičného portfólia sú nehnuteľnosti, či už pre neskorší predaj
a realizáciu nárastu ceny alebo k prenájmu a zaisteniu trvalého
príjmu. Zároveň jeho vhodný podiel v majetku vyvažuje nestálosť výnosov
z kapitálového majetku, ktorý je daný kolísaním kapitálových trhov.
Avšak oblasť
nehnuteľností so sebou nesie určité úskalia, ktoré ohrozujú plánované zisky.
Preto je vhodné dodržať niektoré pravidlá pri ich nákupe a prenajímaní.
Investovanie do bytov určite nie je návodom na rýchle zbohatnutie, je to ale
osvedčený a bezpečný spôsob ako si postupne a s obmedzeným
rizikom, keď viete, na čo si dávať pozor, zaistiť pasívny príjem.
Pozrime sa teraz spoločne
na niektoré aspekty tohto spôsobu investovania. Podobne ako pri
ktorejkoľvek inej investícii, aj tu je nutné najprv zvážiť, s akým
očakávaným výnosom je možné kalkulovať. Jeho rozumná hladina sa pohybuje
u nehnuteľností okolo 5% p.a. Do výpočtu vstupuje na strane príjmov
nájomné, pričom pre istotu je rozumné počítať s obsadenosťou len desať či
jedenásť mesiacov v roku. Na strane výdavkov sú potom náklady na správu,
údržbu, opravy a poistenie. Výsledok potom porovnáme s nadobúdajúcou
cenou, samozrejme vrátane súvisiacich poplatkov.
Ďalej je potrebné vykonať
výber lokality zamýšľanej investície. V menších mestách sú ceny bytov
nižšie, ale taktiež nájomné sa pohybuje na nižšej úrovni. Taktiež možnosti
prenájmu sú v mestách s menším počtom obyvateľov obmedzenejšie
v porovnaní napr. s univerzitnými mestami. Ak budete plánovať nákup
viacerých bytov, potom by asi nebolo najmúdrejšie, keby ich delili veľké
vzdialenosti. Umiestnenie je hodné pozornosti aj z iného hľadiska. Ak sa
dá zistiť, čo sa stane v blízkosti Vašej investície v budúcnosti,
rozhodne to nebude na škodu. Jej hodnota by totiž mohla výrazne poklesnúť, ak
pod oknami o pár rokov povedie diaľnica alebo by bolo okolie časom
obohatené vyhliadkou na supermarket či rozsiahle parkovisko.
Ak máte v týchto
veciach jasno, môžete pristúpiť k realizácii vlastného nákupu. Avšak
najprv pozorne preštudujeme výpis z katastra nehnuteľností alebo inými
slovami list vlastníctva. V ňom nájdeme informácie o vlastníkovi,
prípadne o vlastníkoch nami vybraného bytu či domu. Ďalej tiež prípadné
obmedzenia týkajúce sa predmetu kúpy, ako sú vecné bremená, záruky v prospech
tretích strán apod. Ideálne tam nič také nie je; pokiaľ áno, pravdepodobne to
nákup skomplikuje, ak k nemu vôbec dôjde. Pochopiteľne pozorne prezrieme
aj samotný predmet kúpy, či neskrýva nejaké závady, ktoré by mohli ovplyvniť
jeho úžitkovú hodnotu. Nie je od veci pozvať k prehliadke odborníka
z odboru stavebníctva, náklad na jeho honorár sa určite vyplatí.
Ku spísaniu kúpnej zmluvy
je možné použiť niektoré zo vzorových formulárov alebo poveriť k jej
zostaveniu kanceláriu, ktorá sa zaoberá touto problematikou.
Mali by sme mať už vopred
premyslené, komu chceme našu nehnuteľnosť prenajímať. Ak to budú študenti alebo
zahraniční pracovníci, zrejme ich tam bude bývať väčší počet a získame
trochu zaujímavejšie nájomné. Zároveň však musíme počítať s vyššou
rezervou na opravy, pretože opotrebenie tomu bude zodpovedať. Nevýhodou bude
asi aj vyššia fluktuácia. Naopak mladá rodina môže byť zaujímavá
z hľadiska dlhodobejšieho a pokojnejšieho prenájmu. Spísanie nájomnej
zmluvy je opäť rozumné zveriť príslušnej advokátskej kancelárii. Prípadné
nedostatky v tomto dokumente by nás mohli vyjsť omnoho drahšie ako je
odmena advokáta za príslušný úkon.
