nedeľa 31. augusta 2014

KÚPA BYTU A NÁSLEDNÝ PRENÁJOM BYTU - ÁNO ČI NIE?

   Neoddeliteľnou súčasťou efektívneho investičného portfólia sú nehnuteľnosti, či už pre neskorší predaj a realizáciu nárastu ceny alebo k prenájmu a zaisteniu trvalého príjmu. Zároveň jeho vhodný podiel v majetku vyvažuje nestálosť výnosov z kapitálového majetku, ktorý je daný kolísaním kapitálových trhov.
Avšak oblasť nehnuteľností so sebou nesie určité úskalia, ktoré ohrozujú plánované zisky. Preto je vhodné dodržať niektoré pravidlá pri ich nákupe a prenajímaní. Investovanie do bytov určite nie je návodom na rýchle zbohatnutie, je to ale osvedčený a bezpečný spôsob ako si postupne a s obmedzeným rizikom, keď viete, na čo si dávať pozor, zaistiť pasívny príjem. 

   Pozrime sa teraz spoločne na niektoré aspekty tohto spôsobu investovania. Podobne ako pri ktorejkoľvek inej investícii, aj tu je nutné najprv zvážiť, s akým očakávaným výnosom je možné kalkulovať. Jeho rozumná hladina sa pohybuje u nehnuteľností okolo 5% p.a. Do výpočtu vstupuje na strane príjmov nájomné, pričom pre istotu je rozumné počítať s obsadenosťou len desať či jedenásť mesiacov v roku. Na strane výdavkov sú potom náklady na správu, údržbu, opravy a poistenie. Výsledok potom porovnáme s nadobúdajúcou cenou, samozrejme vrátane súvisiacich poplatkov.
Ďalej je potrebné vykonať výber lokality zamýšľanej investície. V menších mestách sú ceny bytov nižšie, ale taktiež nájomné sa pohybuje na nižšej úrovni. Taktiež možnosti prenájmu sú v mestách s menším počtom obyvateľov obmedzenejšie v porovnaní napr. s univerzitnými mestami. Ak budete plánovať nákup viacerých bytov, potom by asi nebolo najmúdrejšie, keby ich delili veľké vzdialenosti. Umiestnenie je hodné pozornosti aj z iného hľadiska. Ak sa dá zistiť, čo sa stane v blízkosti Vašej investície v budúcnosti, rozhodne to nebude na škodu. Jej hodnota by totiž mohla výrazne poklesnúť, ak pod oknami o pár rokov povedie diaľnica alebo by bolo okolie časom obohatené vyhliadkou na supermarket či rozsiahle parkovisko.
Ak máte v týchto veciach jasno, môžete pristúpiť k realizácii vlastného nákupu. Avšak najprv pozorne preštudujeme výpis z katastra nehnuteľností alebo inými slovami list vlastníctva. V ňom nájdeme informácie o vlastníkovi, prípadne o vlastníkoch nami vybraného bytu či domu. Ďalej tiež prípadné obmedzenia týkajúce sa predmetu kúpy, ako sú vecné bremená, záruky v prospech tretích strán apod. Ideálne tam nič také nie je; pokiaľ áno, pravdepodobne to nákup skomplikuje, ak k nemu vôbec dôjde. Pochopiteľne pozorne prezrieme aj samotný predmet kúpy, či neskrýva nejaké závady, ktoré by mohli ovplyvniť jeho úžitkovú hodnotu. Nie je od veci pozvať k prehliadke odborníka z odboru stavebníctva, náklad na jeho honorár sa určite vyplatí.
Ku spísaniu kúpnej zmluvy je možné použiť niektoré zo vzorových formulárov alebo poveriť k jej zostaveniu kanceláriu, ktorá sa zaoberá touto problematikou.
Mali by sme mať už vopred premyslené, komu chceme našu nehnuteľnosť prenajímať. Ak to budú študenti alebo zahraniční pracovníci, zrejme ich tam bude bývať väčší počet a získame trochu zaujímavejšie nájomné. Zároveň však musíme počítať s vyššou rezervou na opravy, pretože opotrebenie tomu bude zodpovedať. Nevýhodou bude asi aj vyššia fluktuácia. Naopak mladá rodina môže byť zaujímavá z hľadiska dlhodobejšieho a pokojnejšieho prenájmu. Spísanie nájomnej zmluvy je opäť rozumné zveriť príslušnej advokátskej kancelárii. Prípadné nedostatky v tomto dokumente by nás mohli vyjsť omnoho drahšie ako je odmena advokáta za príslušný úkon.