Zmeny v podmienkach úveru od 1.1.2020

Cesta k hypotéke sa pre mnohých ľudí opäť komplikuje. Dôvodom je prísnejšie posudzovanie klientov v bankách, ktoré od 1. januára nariadila Národná banka Slovenska (NBS). Novým žiadateľom o úver bude musieť zostať popri splácaní úverov väčšia finančná rezerva, čo môže spôsobiť, že im banka schváli nižší úver ako plánovali. Pri hľadaní bývania sa tak budú musieť uskromniť, ísť do menšieho bytu alebo loviť po nehnuteľnostiach v odľahlejších lokalitách.  Ak patríte k ohrozeným klientom aj vy, pomôžeme vám získať bezpečne vaše vysnívané bývanie.

Predstavte si, že zarábate 1 000 eur v čistom. Kupujete 3-izbový byt a banka by vám ešte v decembri schvália úver vo výške 120 000 eur.  Ale kvôli novým opatreniam od januára vyzerá tento scenár inak. Banka už posudzuje vaše výdavky voči príjmu prísnejšie, aby vám ostala väčšia finančná rezerva. A tak vám namiesto úveru vo výške 120 000 eur poskytne len 70 000 eur.  Prečo je to tak?

Slováci sa rekordne zadlžujú, štvrtina je „na hrane“

Je pravda, že Slováci sa v posledných mesiacoch roku 2019 vďaka  klesajúcim úrokom a hypotékach začali opäť rekordne zadlžovať. Preto sa NBS rozhodla zadlženosť ľudí pribrzdiť a obmedziť ju na prijateľnú úroveň vzhľadom k výške ich príjmu. Štát nechce, aby si ľudia brali úvery, ktoré siahajú na strop ich finančných možností a boli tak so svojimi mesačnými výdavkami „na hrane“. V budúcnosti by ich to mohlo dobehnúť a mali by veľký problém. 

Až štvrtina ľudí má podľa NBS pomer splátok k svojmu disponibilnému príjmu vyšší ako 60 %, a tak by sa im v prípade zhoršenia ekonomickej situácie mohlo splácanie úverov v budúcnosti veľmi skomplikovať. Hovoríme o prípadoch, kedy z dôvodu straty práce živiteľa rodiny alebo napríklad po odchode jedného z rodičov na materskú dovolenku dôjde k zníženiu príjmu, a tento už nemusí stačiť na splácanie úverov, ktoré dnes v pohode zvládajú. Nehovoriac o situácii, ak v budúcnosti úroky na hypotékach opäť narastú a po výročí fixácie sa mesačné splátky ľuďom navýšia. Toto navýšenie môže byť aj o niekoľko desiatok eur.

Čo sa mení pre nových žiadateľov o úver

Od 1. 1. 2020 sa postupne bude navyšovať povinná finančná rezerva, ktorá vám musí ostať po odpočítaní všetkých vašich splátok hypotéky, pôžičiek, kreditných kariet či povoleného prečerpania.

Celková suma splátok vašich úverov po odpočítaní životného minima bude môcť dosiahnuť maximálne 60 % z vášho príjmu (do 31.12.2019 to bolo až 80 %).

Ak by bol s ohľadom na váš príjem podiel splátky vašej hypotéky vyšší ako 60 %, v decembri by ste hypotéku v požadovanej výške ešte dostali, ale od nového roka to už môže byť  problém.

Príklad 1: Ste rodina s 2 deťmi a spoločný mesačný príjem rodičov je 1 200 eur. Vaša mesačná splátka hypotéky od januára môže byť maximálne 285 eur. Čiže ak ste napríklad v decembri počítali, že získate jednoducho hypotéku vo výške 115 000 eur so splátkou 380 eur eur, od nového roka vám banka poskytne úver maximálne 86 000 eur s mesačnou splátkou 285 eur. Príklad platí za predpokladu, že by ste žiadali len o hypotéku bez nutnosti dofinancovania napríklad iným úverom. 

Príklad 2: Ste slobodný, bezdetný s čistým mesačným príjmom 1 000 eur. Máte existujúci spotrebný úver so zostatkom 10 000 EUR so splátkou 204 EUR a máte záujem o novú hypotéku vo výške 86 000 eur – čo je aj maximálny limit podľa ukazovateľa DTI (teda 8-násobku vášho ročného príjmu). Hoci podľa minuloročných podmienok pri povinnej 20 %-nej finančnej rezerve vám so splátkou 277 eur požadovaná výška hypotéky bez problémov vyšla, dokonca aj s kombináciou so spotrebným úverom, pokiaľ si hypotéku beriete v tomto roku, musíte počítať s podielom splátok len do 60 % z čistého príjmu. Úver vo výške 86 000 eur vám už banka nemôže schváliť. 

Koho a ako nové opatrenia obmedzujú 

Prísnejšie pravidlá ohrozili viaceré skupiny ľudí, ktoré budú musieť prehodnotiť svoje úverové možnosti a tomu prispôsobiť aj to, aké bývanie si budú môcť dovoliť. Pri výške hypotéky, a teda aj pri výbere nehnuteľnosti sa budú musieť uskromniť a začať robiť viac kompromisov. Týka sa to aj vás?

Zmenu pocítia hlavne domácnosti s nižšími príjmami, ktoré majú výdavky na hrane. Podľa nových pravidiel sa im hypotéku v predpokladanej výške nemusí poradiť získať.  

Ohrozené môžu byť aj rodiny s deťmi, v ktorých je viac vyživovaných osôb, čím sa automaticky ich výška disponibilného príjmu znižuje. Finančná rezerva sa totiž musí rozrátať aj na deti.  

Výraznejšie sa zhoršia možnosti ďalšieho úverovania osobám, ktoré už nejaké úvery splácajú. V tomto kontexte si treba dobre rozmyslieť a zvážiť, na aký účel a či vôbec si zobrať úver. 

Prísnejšie pravidlá môžu ľudia pocítiť aj v tom prípade, ak chcú nehnuteľnosť kúpiť, ale nemajú žiadne vlastné peniaze. Možno dostanú v banke hypotéku vo výške 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, ale na zvyšnú sumu na dofinancovanie kúpnej ceny im už nezostane potrebná rezerva z tohto limitu.

Preto mnohí musia robiť pri výbere vhodného bývania kompromisy. Upustia od kúpy drahšej nehnuteľnosti a kúpia radšej menší byt alebo dom v inej lokalite. Niektorí budú musieť počkať s kúpou niekoľko rokov, kým si došetria 20 % vlastných zdrojov. 

Ak budete žiadať o hypotéku aj s dofinancovaním, bude lepšie k hypotéke pridať namiesto spotrebného úveru radšej medziúver stavebnej sporiteľne so splatnosťou 15 rokov. Ten menej zaťaží váš rodinný rozpočet, lebo má výrazne dlhšiu splatnosť ako spotrebný úver (ktorý je max. na 8 rokov). Alternatívou k dofinancovaniu bude aj založenie ďalšej nehnuteľnosti, napríklad rodičovskej. Zabezpečíte si tak, že vám hypotéka vyjde v potrebnej výške bez nutnosti kombinácie s ďalším úverom.  

Ak vám nové pravidlá pri poskytovaní hypoték skrížili plány, mali by ste sa zamyslieť nad efektívnym spôsobom investovania prostriedkov, ktoré by ste neskôr mohli použiť na splácanie hypotéky.  

V novom roku budeme bohatší!

Od 1. januára nás čaká množstvo zmien, či už v oblasti hypoték, sporenia alebo daní a platenia odvodov. Veľa zmien je pozitívnych, čo znamená, že by sme sa predsa len mohli mať lepšie. Poďme sa však pozrieť na zmeny, vďaka ktorým budeme v roku 2020 o čosi bohatší.

Minimálna mzda dosiahla najvýraznejšie zvýšenie za posledných 12 rokov. Tento rok dochádza k významnej zmene vo výške minimálnej mzdy, ktorá porastie až o 60 Eur. V roku 2020 tak bude výška minimálnej mesačnej mzdy v hrubom až 580 Eur. To znamená, že najnižšia minimálna hodinová sadzba mzdy brutto bude vo výške 3,3333 Eur, čo je o 0,35 centov viac ako v minulom roku. Po odpočítaní sociálneho a zdravotného poistenia a dane z príjmu tak zamestnanec v čistom dostane 476,74 Eur. Suma minimálnej mzdy sa každoročne stanoví nariadením vlády a toto zvýšenie je doposiaľ najvyššie za posledných 12 rokov.

Príplatky za prácu budú výrazne vyššie. Víkendy, sviatky či nočné smeny. Pokiaľ pracujete v časoch, kedy majú ostatní voľno, štát vám to vynahradí príplatkami za prácu, ktoré od 1. januára 2020 budú výrazne vyššie. Počas týchto neštandardných pracovných hodín si tak môžete k svojej mesačnej mzde slušne prilepšiť. Dobrou správou je aj to, že príplatky sa kumulujú, čiže pokiaľ budete mať nočnú službu v nedeľu a zároveň bude sviatok, môžete sa tešiť z výrazne vyššieho zárobku.

Za pravidelnú prácu v sobotu môžete dostať príplatok najmenej 50 % najnižšej hodinovej mzdy, pri zníženom poplatku je to 45 %. V nedeľu si dokážete prilepšiť až o 100 % minimálnej hodinovej mzdy, pri zníženom príplatku je to 90 %. Počas sviatku dostanú zamestnanci na trvalý pracovný pomer 100 % príplatok vypočítaný z priemerného zárobku, zamestnanci pracujúci na dohodu o vykonaní práce dostanú 100 % príplatok minimálnej hodinovej mzdy. Za nočnú prácu budú zamestnanci získavať odmenu vo výške 40 % minimálnej hodinovej mzdy pri nerizikovej práci, pri rizikovej práci sa výška príplatku určila na 50 % minimálnej hodinovej mzdy.

Na dieťa dostanete od štátu viac. Od nového roka sa zmene potešia aj rodičia, dochádza totiž k zvyšovaniu rodičovského príspevku až o 50 Eur, čiže súčasná výška je 270 Eur. Pokiaľ však rodičia splnili nárok na materské, výška rodičovského príspevku bude o stovku vyššia, čiže 370 Eur. Ak sa rodičom narodia súčasne dve a viac detí (dvojičky, trojičky…), suma rodičovského príspevku na každé dieťa sa zvyšuje až o 25 % na každé narodené dieťa.

Ďalšou dobrou správou je aj zníženie daní na každé dieťa v daňovom priznaní. Od tohto roka totiž môžu rodičia na svoje deti využiť daňový bonus, ktorého mesačná výška je v sume 22,72 Eur. Ročne tak rodičia na každé vyživované dieťa môžu získať až 272,64 Eur, pokiaľ sa starajú o deti do veku šesť rokov, daňový bonus sa zdvojnásobuje.