Otázky pre majiteľa nehnuteľnosti, ktorý chce predať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie

Otázky zo strany makléra je spôsob, ako si získať dôveru, a pomôcť majiteľovi nehnuteľnosti zbaviť sa prípadných predsudkov. 

1. Viete, ako predaju pomôžu kvalitné fotografie (video), a akú výhodu mu prinesie úprava nehnuteľnosti pred predajom?

2. Viete, ako správne určiť cenu nehnuteľnosti a stratégiu jej predaja? Čo môže spôsobiť dlhodobo nadsadená cena? Čo sa stane, ak nehnuteľnosť zostane v ponuke príliš dlho?

3. Viete, aké informácie má obsahovať ponuka na predaj nehnuteľnosti? Kde ju inzerovať, a ako ju aktualizovať? Ktoré portály s nehnuteľnosťami sú najviac navštevované?

4. Viete, kto volá ako prvý na súkromnú inzerciu nehnuteľností? Koľko realitných maklérov bude telefonovať? Viete si predstaviť, aká bude kreativita niektorých z nich v snahe získať do svojej ponuky nehnuteľnosť za každú cenu?

5. Máte čas na obhliadky nehnuteľnosti s potenciálnym klientmi? Viete, že to môžu byť aj realitní makléri, ktorí ani nemajú dohodu o zastupovaní budúceho kupujúceho?

6. Viete, prečo je dôležitá dohoda o rezervácii pri predaji nehnuteľnosti, a ako chráni zmluvné strany? Aká je primeraná doba rezervácie, ak záujemca plánuje na kúpu použiť vlastné alebo úverové peňažné prostriedky?

7. Viete, ako prebieha predaj, ak sa rozhodne kupujúci financovať nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru?

8. Viete, čo je skrytá vada nehnuteľnosti, a aké následky to môže, ak o nej neinformujete kupujúceho?

9. Viete, ktoré ustanovenia zákona upravujú náležitosti kúpnej zmluvy, aby kataster povolil vklad? Aké príslušenstvo sa prevádza spolu s bytom (pri bytoch a nebytových priestoroch)? Koho podpisy musia byť na kúpnej zmluve s osvedčením podpisu?

10. Viete, ktoré ustanovenia zákona upravujú náležitosti návrhu na povolenie vkladu, aby kataster neprerušil konanie? Kto môže v zmysle ustanovenia zákona podať na príslušný okresný úrad katastrálny odbor návrh na povolenie vkladu, a aké následky to môže mať?

11. Viete, na čo nezabudnúť pri odovzdaní nehnuteľnosti?

12. Prečo vôbec uvažujete o samopredaji?

Záleží na tom, kedy majiteľ nehnuteľnosti zistí, že predaj jeho bytu alebo domu nie je iba o zverejnení fotiek urobených mobilným telefónom, a o stiahnutí si vzoru kúpnej zmluvy z internetu.

 

Ako uhradiť kúpnu cenu za nehnuteľnosť

Aké sú možnosti úhrady kúpnej ceny pri kúpe nehnuteľnosti?

1. platba v hotovosti,

2. platba prevodom/vkladom na účet,

3. platba z vinkulovaného bankového účtu,

4. platba z notárskej úschovy,

5. platba z hypotekárneho úveru.

1. Platba v hotovosti

Uvedený spôsob platby kúpnej ceny za nehnuteľnosť je najmenej bezpečný.

Okrem toho je v súčasnosti platba v hotovosti obmedzená zákonom. Je zakázané vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15.000 EUR, ak sa ide o platby medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi. V prípade, že ide o fyzickú osobu – podnikateľa alebo o právnickú osobu (napr. s.r.o.), nesmie platba v hotovosti presiahnuť sumu 5.000 EUR.

Možné riziká pre kupujúceho:

1. Ak takúto transakciu zrealizujete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva na katastri, nemáte žiadnu záruku, že sa stanete vlastníkom. Stačí napríklad, ak sa pôvodný vlastník dohodne s iným kupujúcim a tento vklad vlastníckeho práva bude zrealizovaný niekoľko minút pred Vami.

2. Kataster môže prerušiť konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva, pričom vlastník nemusí byť ochotný podieľať sa na odstránení nedostatkov. Lehota na ich odstránenie je 30 dní, potom môže kataster návrh na vklad zamietnuť. Týmto sa môže všetko skomplikovať. Peniaze za nehnuteľnosť má už predávajúci a prepis nehnuteľnosti na kupujúceho je v nedohľadne. Zostáva obrátiť sa na súd.

3. Ak je cena nehnuteľnosti vyššia ako 15.000 EUR, je potrebné opakovane „vyskladať kúpnu cenu“. Je to nepohodlné i nebezpečné, a to napríklad z pohľadu možného odcudzenia finančnej hotovosti.

4. Náročnosť preukázania platby kupujúcim.

Najlepšou možnosťou pri platbe v hotovosti by bolo zaplatiť až po prevode vlastníctva nehnuteľnosti. S tým však nebude zrejme súhlasiť predávajúci. V súčasnosti je tento typ platby v úzadí.

2. Platba prevodom na účet alebo vkladom v hotovosti na účet

V porovnaní s platbou v hotovosti predstavuje bankový prevod alebo vklad na bankový účet bezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny. Pokiaľ totiž vzniknú pochybnosti ohľadom úhrady kúpnej ceny, kupujúci môže platbu preukázať prostredníctvom bankových dokladov. Taktiež tu neplatia limity, ktoré sú spojené s platbou v hotovosti.

V kúpnej zmluve môžu byť dohodnuté podmienky zaplatenia kúpnej ceny napríklad takto:

„Bezodkladne po podpise KZ bude do 3 pracovných dní uhradená celá kúpna cena na účet predávajúceho“

V tomto prípade podstupuje kupujúci riziko, že hoci zaplatí plnú kúpnu cenu, vlastníkom sa stane až po povolení vkladu katastrom.

„Bezodkladne po podpise KZ bude do 3 pracovných dní uhradená polovica kúpnej ceny na účet predávajúceho, zvyšok kúpnej ceny bude uhradený po povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.“

Riziko kupujúceho je eliminované na 50 %. Pokiaľ by sa mal tento spôsob platby realizovať, odporúčal by som uhradiť prvú časť kúpnej ceny vo výške max. 10-15.000 EUR.

V oboch prípadoch odporúčam nastaviť znenie v kúpnej zmluve tak, aby v nej bola možnosť odstúpenia (napríklad z dôvodu zastavenia katastrálneho konania), a teda i vrátenia už zaplatenej časti kúpnej ceny. Samotnú kúpnu zmluvu je potrebné nastaviť individuálne a precízne podľa potrieb a termínov oboch zmluvných strán.

V prípade zrušenia zmluvy, napríklad pri odstúpení, je vymáhanie peňazí veľmi náročné a rizikové. Taktiež je vhodné zvážiť, akým spôsobom bude na kataster podaný návrh na začatie konania o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti („štandardný“ alebo „zrýchlený“).

3. Platba z vinkulovaného bankového účtu

Pri tomto spôsobe sú finančné prostriedky viazané v banke, pričom Ich uvoľnenie je podmienené splnením určitých podmienok. Ide napríklad o podmienku predloženia listu vlastníctva, na ktorom je už kupujúci zapísaný ako nový vlastník.

Predávajúci má v tomto prípade istotu, že kupujúci preukázateľne disponuje finančnými prostriedkami na kúpu nehnuteľnosti. Nevýhodou sú určité náklady tejto transakcie. Za zriadenie vinkulačného účtu sa v banke platí, a to v závislosti od výšky vinkulovanej sumy. Rizikom pre predávajúceho je to, že vinkulačný účet, rovnako ako bežný účet, nie je chránený pred exekútorom.

4. Platba z notárskej úschovy

O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára. Tento spôsob platby je časovo náročnejší. Je potrebné dohodnúť sa s notárom na podmienkach a predložiť mu príslušné dokumenty. Je tu riziko, že nemusia byť splnené všetky podmienky v zmysle kúpnej zmluvy.

Notárska úschova peňažné prostriedky pred exekútorom uchráni. Peniaze sú totiž uložené na osobitnom účte v banke, ktorý je vedený na meno notára s označením „notárska úschova“. Nie je teda možné, aby sa k nim dostala nepovolaná osoba. Navyše, každý notár je zo zákona poistený pre prípadnú škodu, ktorá by mohla vzniknúť pri výkone jeho činnosti.

Finančné prostriedky kupujúceho sú notárom uvoľnené podobne ako je tomu pri vinkulačnom účte. Môže to byť napríklad na základe predloženia listu vlastníctva, na ktorom je už kupujúci zapísaný ako nový vlastník, alebo na základe originálu rozhodnutia katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva.

Notárska úschova je najbezpečnejšia, no zároveň najdrahšia forma úschovy vlastných finančných prostriedkov. Poplatok závisí od výšky sumy, ktorá má byť uschovaná.

5. Platba z hypotekárneho úveru

Pokiaľ kupujúci nemá dostatok vlastných finančných prostriedkov, úhrada kúpnej ceny sa môže realizovať prostredníctvom hypotekárneho úveru v banke. Ešte pred rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti by si mal záujemca zistiť u svojej banky alebo finančného poradcu, či spĺňa kritériá na poskytnutie hypotéky.

Pokiaľ je úver kupujúceho schválený a podmienky na čerpanie úveru sú splnené (patrí medzi ne aj podpísaná kúpna zmluva, v ktorej sú špecifikované podmienky a termíny úhrady kúpnej ceny), obdrží predávajúci peňažné prostriedky za nehnuteľnosť z hypotekárnej banky.

Aké nevýhody predstavuje pre kupujúceho platba za nehnuteľnosť z úveru v porovnaní s úhradou kúpnej ceny z vlastných prostriedkov?

Okrem splácania úveru banke ide aj o založenie nehnuteľnosti v prospech peňažného ústavu, čím sa obmedzujú možnosti kupujúceho nakladania s ňou. Pri platení kúpnej ceny z hypotekárneho úveru musia zmluvné strany rátať s tým, že vybavenie úveru, t.j. aj jeho čerpanie môže trvať niekoľko týždňov.

Záver

Úhrada kúpnej ceny je iba jednou časťou realitného obchodu. Stanovenie jej spôsobu je vždy individuálne, pretože závisí od mnohých faktorov. Zvážiť a písomne potvrdiť spôsob a podmienky platby si preto zmluvné strany musia o to starostlivejšie. Ku komfortnému a bezpečnému priebehu realitnej transakcie môže prispieť aj profesionálny sprostredkovateľ kúpy a predaja nehnuteľností, realitná kancelária.

Potrebujete navštíviť sociálnu poisťovňu?

Aj sociálna poisťovňa už má svoj covid semafor pre fungovanie pobočiek a bude ho pravidelne aktualizovať. Jednotlivé pobočky sú rozdelené podľa farieb červená, oranžová a zelená, na základe ktorých fungujú v určitom režime. Pred osobnou návštevou pobočky sociálnej poisťovne je tak dôležité si pozrieť farbu a režim alebo využite možnosť navštíviť sociálnu poisťovňu elektronicky.

Čo znamenajú jednotlivé farby?

Pokiaľ je pobočka, ktorú sa chystáte navštíviť, označená zelenou farbou, funguje v štandardnom režime s normálnymi otváracími hodinami a za dodržiavania všetkých potrebných bezpečnostných opatrení, aktuálne platných na území Slovenskej republiky.

Ak je vaša pobočka označená ako oranžová, klientské centrum nie je prístupné verejnosti a na preberanie zásielok je určená schránka, no klienti môžu konzultovať osobne s vybranými zamestnancami.

Červená farba pri pobočke znamená, že funguje v prísnom covid režime a otváracie hodiny sú upravené od 8:00 do 11:00, v stredu od 13:00 do 16:00. Na preberanie zásielok taktiež slúži schránka pri vstupe do budovy a klientské centrum je zatvorené. Klienti môžu konzultovať len s vybranými pracovníkmi pobočky. Pokiaľ je epidemiologická situácia veľmi nepriaznivá, môže dôjsť aj k úplnému uzavretiu pobočky.

V pobočkách platí prísny režim, zákaz súkromných návštev a zákaz vstupu rodičov s deťmi. Sociálna poisťovňa taktiež odporúča svojim klientom využiť možnosť bezhotovostnej platby, nakoľko v pokladniciach nie je možné prijímať hotovosť vzhľadom na zabezpečenie zníženia širenia rizika nákazy.

Komunikujte elektronicky a z pohodlia domova

Sociálna poisťovňa umožňuje svojim klientom komunikovať emailom, telefonicky alebo prostredníctvom e-schránky. Napriek tomu, že sa táto možnosť stala dostupnou práve vďaka nepriaznivej pandemickej situácii, ju využíva čoraz viac ľudí. Vďaka využitiu elektronickej komunikácie je tak možné dokonca urýchliť procesy pri podávaní žiadostí, napríklad o ošetrovné, ktorých je v súčasnej situácii mnoho.

Elektronická komunikácia so sociálnou poisťovňou je v súčasnej situácii najbezpečnejšia forma a zdá sa, že aj omnoho rýchlejšia, ako osobná návšteva.

Máte poistený svoj majetok? Zabezpečte sa pred katastrofou!

Vlastníte hnuteľný alebo nehnuteľný majetok a premýšľate, prečo by ste mali investovať do jeho poistenia? Dôvodov na poistenie je hneď niekoľko. Stačí, ak sa váš majetok stane obeťou prírodnej katastrofy ako sú napríklad čoraz častejšie záplavy alebo ho poškodia vandali či prídete k inej škodovej udalosti. Vtedy prichádza na rad poisťovňa, ktorá zabezpečí náhradu škôd na vašom automobile či nehnuteľnosti.

Poistenie nehnuteľnosti a domácnosti sú dve rozličné veci

No naštastie sa dajú kombinovať, čo je ideálne riešenie. Poistenie nehnuteľnosti totiž zahŕňa nehnuteľnosť a jej súčasti - od múrov, cez elektrinu, podlahy, okná a podobne. Dalo by sa povedať, že poistenie nehnuteľnosti v podstate kryje “stavbu”, respektíve “nehnuteľné” veci. Poistenie domácnosti zas zahŕňa všetko interiérové vybavenie - od nábytku cez spotrebiče až po vaše osobné veci. V tomto prípade sa dá povedať, že ide o takzvané “hnuteľné” veci. Kombináciou poistenia aj nehnuteľnosti aj domácnosti viete zabezpečiť v prípade škodovej udalosti krytie celého vášho domova.

Pri tomto poistení je vhodné zvoliť si pripoistenie zodpovednosti za škodu. Poistenie zodpovednosti z nehnuteľnosti znamená, že škodu spôsobí samotná nehnuteľnosť. Môže ísť o vytopenie susedov, vznik požiaru či iné škodové udalosti, ktoré môžu poškodiť aj susedné byty či domy. Zodpovednosť z domácnosti zas zahŕňa občiansku zodpovednosť členov domácnosti či dokonca domácich zvierat, ktorí taktiež môžu spôsobiť škodu na majetku či zdraví.

Asistenčné služby pri dome?

Asistenčné služby spravidla poskytujú poisťovne aj pri poistení nehnuteľnosti a domácnosti. Rozsah služieb závisí od výšky poistného krytia a v niektorých prípadoch dokáže poisťovňa zabezpečiť napríklad aj náhradné ubytovanie, pokiaľ sa vaša nehnuteľnosť stane kvôli škodovej udalosti neobývateľná.